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      1. 预见2019:《2019年中国住房租赁产业全景图?#20303;罰?#38468;政策汇总、竞争格局、发展前景等)

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        20 蔡志濠 ? 2019-02-18 16:20:16  来源:前瞻产业研究院 E3329G0

        从2016年国家首提“租购并举”以来,我国住房租赁市场进入新的发展阶段。伴随政策利好,多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前,房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机?#36141;?#20114;联网公司均已涉足住宅租赁市场。

        各?#32439;?#26412;竞相入场,住房租赁风口到来

        从需求来看,根据我爱我?#19994;?#25968;据,2017年我国租赁人口为1.94亿人,租金水平平均为515元/月/人,住房租赁市场租金规模为1.2万亿元。从政策来看,除了针对租赁用地、REITs、住房租赁企业的供给端政策利好外,需求端租购同权、租金抵个人所得税等政策的逐步落实,或将提高租赁房屋的内在价值,进而提升租房人口和租金水?#20581;?#38543;着各?#32439;?#26412;竞相入场住房租赁市场,种种迹象表明,我国住房租赁需求旺盛,租赁市场商机已显。前瞻预计预计2025年我国租赁市场规模有望达到2.33万亿元,相较2017年接近实现翻番。

        图表1:住房租赁产业全景图谱

        租赁市场需求旺盛

        至2017年底,我国城镇化率已达58.52%,并仍以年均1.04%的速度在?#20013;?#19978;升。快速城市化产生了大量的流动人口。2017年,我国流动人口总量为2.44亿人。可以预见,在今后较长一段时期,大规模的人口流动仍将是我国经济社会发展中的重要现象。

        而租赁住房是流动人口解决居住需求的首选,发展住房租赁能够解决城市化进程中大量流动人口的居住需求。随着城市化进程的推进,流动人口呈现出年轻化、长期定居、家庭化流动的生存特征,将衍生更多的租赁需求。

        根据我爱我?#19994;?#25968;据,2017年我国租赁人口为1.94亿人,占人口比重仅为13.9%,租赁房屋占比18%,而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上。?#26412;?#19978;海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%,租赁人口也没有超过40%,相对于旧金?#20581;?#32445;约等城市高达60%的租赁人口和50%的租赁房屋,差距明显。以发达国家经验为参照,我国租赁市场的发展?#21344;?#21313;分可观。保守假设租赁人口以3%的速?#20173;?#38271;,则2025年我国租赁人口有望达到2.36亿人。

        图表2:2011-2017年中国流动人口总量及租赁人口预测(单位:亿人,%)

        此外,房价高企也是租赁市场需求旺盛的另一源头。从2018年全球主要城市房价收入比情况来看,中国核心城市当前房价收入比已经高于大部分国际城市,未来核心城市房价还将上涨,将有更多的人买不起房只能租房,且租房群体转向购房的时间将大大延后,租房时间变长,租赁需求将大幅增加。

        伴随2016年房价的上涨和首次置业门槛越来越高,2017年以来国家对住房租赁行业政策暖风频吹,国家级、地方级的政策不断出台,“租售同权”的政策开始逐步完善,越来越多的人主动或被动选择租房,住房租赁已然成为中国房地产业的发展趋势。

        图表3:2018年全球城市房价收入比TOP10(单位:倍)

        住房租赁政策汇总

        1、住房租赁市场培育政策分析

        国务院办公厅出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公?#20581;?#21487;?#20013;?#30340;公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇?#29992;?#20303;有所居的目标。

        图表4:全国住房租赁市场培育政策汇总

        地方层面,《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中的12个试点城市,以及?#26412;?#21644;上海,2018年基本都出台了详尽的租赁住房供应计划,对租赁用地供应面积、租赁住房供应套数、供应主体等内容进行?#21496;?#20307;规划。根据各城市地方政府官网,广州、深圳明确租赁住房供应将占新房供应的20%,杭州、南京则为30%。此外,2018年部分城市对住房租赁政策进?#26032;?#22320;和?#38468;?#23436;善,?#28909;?#21271;上广深、杭州、成都等十余个一二线城市搭建了统一监管的住房租赁服务?#25945;ǎ?#19996;莞、青岛、常州、浙江等多个省市出台出租房消防管理条例。

        图表5:加快发展住房租赁市场的试点城市最新租赁住房供应计划

        2、住房租赁用地政策分析

        国家:深化利用集体建设用地建设租赁住房的试点,提高住房租赁市场?#34892;?#20379;给

        租赁土地供应对于租赁市场来说犹如地基一般重要。没有土地源的供应,再多的租赁政策?#27493;?#21482;是无法落地的政策,没有意义。因此,为了解决租赁市场土地供应的问题,国家于2017年8月出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,为住房租赁市场土地供应多元化提供了蓝图与指引。在政策的带动下,包括?#26412;?#19978;海、广州等在内的13个试点城市采取集体土地入市,"零溢价率"和"自?#32622;?#31215;比例"竞?#27169;?#20197;及划拨等多种方式增加租赁用地面积,降低建设成本,让租金更"亲民"。

        图表6:全国住房租赁用地政策汇总

        2018年1月15日,在全国国土资源工作会议上,国土资源部负责人表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。住宅供地垄断取消将对我国房地产市场产生重大影响,被认为是我国住房供地的重大变革。这改变了我国过去20年以国有土地招拍挂出让方?#38454;?#20026;开发商住宅土地唯一获得渠道的局面。

        地方:浙江义乌率先推进宅基地“三权分置”,?#26412;?#38598;体土地建设租赁用地首次超供

        地方中,浙江义乌市是首个推进宅基地“三权分置”的地区。2015年3月,义乌被列为全国农村土地制度改革试点地区以来,在守牢“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础上,积极推进理论创新和?#23548;?#25506;索,盘活农村?#29992;?#30340;“?#20102;?#36164;产”。同年4月,义乌在全国率先提出农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系设计。

        2016年4月26日,义乌市委、市政府印发了《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》,明确在落实宅基地所有权和保障集体经济组织成员资格权的前提下,?#24066;?#23429;基地使用权通过合法方式有条件转让。由此,义乌基本确立了宅基地制度改革中的宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系。

        图表7:地方住房租赁用地政策政策汇总

        3、租购同权政策分析

        我国租赁人口和租金水平偏低的重要原因是租房?#29992;?#22312;教育、医疗等基本公共服务方面无法与买房?#29992;?#20139;有同等待遇,租赁房屋只具备居住价值,承租人不能享受与购房人相同的权益也是造成以往我国房地产市场“重购轻租”的原因之一。

        2015年12月,中央经济工作会议上提出以建立购租并举的住房制度为主要?#36739;潁?#25226;公租房扩大到非户籍人口。2016年3月,国务院政府工作报告上提出,建立租购并举的租房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范畴。

        自2017年7月住建部联合9部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来,多地陆续出台租赁新规支持租赁市场发展,部分城市针对“租购同权”提出初步方案。

        中短期来看,受制于公共资?#20174;?#38480;,公共资源和房屋产权深度绑定,“租购同权”政策力度可能较为有限。长期来看,租权向住权靠拢是大势所趋,不同等级城市同权力度可能不同,但租赁房屋的附加价值都将逐步增加。

        图表8:部分城市“租购同权”相关政策

        4、租房信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费

        从需求端看,政策鼓励住房租赁消费,部分银行积极跟进出台金融支持措施。

        2015年住建部出台了《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》,鼓励住房租赁市场的发展,并放宽了住房公积金支付房租的条件。

        银行为租房者开发贷款产品便利租房者融资,12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费。2017年11月3日,建设银行深圳?#20013;?#25512;出国内首款个人住房租赁贷款“按居贷”,最高可贷额度为100万元,期限最长为10年,单笔支用最长为5年。2017年11月28日,工商银行?#26412;┓中?#20026;住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品,其中,为个人提供的租赁住房贷款融资金额可达100万元,期限可达10年,可预期个人信贷产品的推出将?#34892;?#20419;进租赁需求的?#22836;擰?#38500;此之外,各地政府通过调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费。

        图表9:主要城市鼓励住房租赁消费的相关政策

        5、住房租赁金融支持政策分析

        武汉、程度、?#26412;?#28145;圳、杭州等5个城市在试点方案中明确提出,支持住房租赁企业开展房地产投?#24066;?#25176;基金(REITS)试点,支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。此外,对租赁企业基于税收优惠,通过发放租房补贴,鼓励新市民从市场租赁房源。

        图表10:住房租赁金融支持政策汇总

        住房租赁市场商业模式分析

        我国住房租赁市场同时存在四类交易模式:

        第一类?#20146;?#21407;始的C2C模式,即房东和租客直接交易的模式,存在较为?#29616;?#30340;信息不对称问题,交易匹配效?#24335;系汀?/p>

        第二类是在第一类模式基础上进化而来的C2B2C模式,即链家、我爱我?#19994;?#25151;地产中介扮演房东和租客之间的桥?#28023;?#19968;定程度上减轻了信息不对称程度、提高了交易匹配效?#30465;?#20294;住房租赁的信息不对称问题仍然突出,租客体验依旧较差,主要因为房源禀?#22330;?#25151;东需求、租客需求千差万别,匹配?#35759;热肥到?#22823;。

        在此背景下,第三类B2C模式(长租公寓)应运而生,住房租赁企业直接成为房东(重资产模式下)或二房东(轻资产模式下),通过输出标准化的房源和规范化的租赁合同,使得交易匹配效率进一步提升。

        第四类模式相对独立,是政府主导的G2C模式,主要目的在于通过供应公租房、廉租房,满足低收入?#29992;?#30340;基本居住需求,在目标租客群体方面与以上三类模式存在明显差别。

        图表11:住房租赁商业模式象限图

        尽管我国长租公寓企业的发展历史普遍不长,在业务开拓过程中,企业还是摸索出了多种经营模?#20581;?#36890;常来说:根据租赁物业的权属性质和获取方式,可以将长租公寓企业分为重资产和轻资产两类;根据租赁物业的?#21344;?#20998;布模式,可以将长租公寓企业分为集中式和分散式两类。总的来说,前瞻认为:重资产集中式扩张速度慢,但盈利能力强;轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡;轻资产分散式扩张速度快,但盈利能力弱;重资产分散式扩张速度慢,盈利能力一般,性价比最差,因此?#23548;?#20013;较少出现。

        长租公寓参与主体包括四大类别

        目前,我国住房租赁市场参与主体主要包括房地产开发商、房地产中介、酒店和创业公司四大类别,各类主体具备不同禀?#22330;?/p>

        图表12:住房租赁参与主体优劣图

        1、房地产开发商

        房地产开发商背景的住房租赁企业凭借母公司影响力,在融?#30465;?#25151;源获取、装修改造方面具有较大优势。融资方面,房企相?#20113;?#23427;三类主体而言,拥有最多的融资渠道,并?#20197;?#36164;金运作方面经验丰富。房源获取方面,房企通常采取重资产模式,能够通过招拍?#19968;?#21462;自持物业和?#22270;?#30340;纯租赁地块,通过收并购获得合适的存量物业,房源获取成本相?#20113;?#23427;三类主体具有优势;另外,凭借长期积累的拿地和开发经验,房企对房源增?#30331;?#21147;的判断也优于其它主体,有望通过物业增?#21040;?#20915;盈利问题。装修改造方面,房企同样驾轻就熟,可对接的供应链资源较为丰富。但是,房企通常习惯于拿地-开发-出售的业务模式,周转速度较快,对于长周期、精耕细作的租赁业务缺乏经验,因此在获客和运营两个环节劣?#24179;?#22823;。

        图表13:部分房企的住房租赁布局

        2、房地产中介

        中介背景的住房租赁企业借助母公司长期积累的房东和房客资源,在房源获取和获?#22836;?#38754;具?#38468;?#22823;优势。房源获取方面,通过与现有房东进行谈判,中介背景的住房租赁企业有望快速获得大量分散式租赁物业(对房东而言,新模式通常采用包租的方式,租金收入确定性更高;托管程度更高,免去房东和租客直接对接的麻?#24120;?#21478;外,经过中介装修改造后,房东物业通常能够进一步升值)。获?#22836;?#38754;,中介背景的住房租赁企业通过线下众多实体店和线上?#25945;ǎ?#33021;够获得大量流量,由于这些流量租房目的性通常较为明确,成功转化为自有住房租赁品牌?#31361;?#30340;概?#24335;?#39640;。但是,与房企类似,中介背景的住房租赁企业在物业的运营方面缺乏经验。

        图表14:部分房地产中介的住房租赁布局

        3、酒店管理公司

        酒店背景的住房租赁企业同房地产开发商、房地产中介背景的住房租赁企业类似,可以借助集团资源获得存量物业改造出租的机会,但可利用资源相对逊色。另外,内部物业的获取存在坪效竞争?#33322;?#36890;位置出色的物业作为酒店能取得更高的坪效,而交通位置较差的物业改造成租赁物业后,在经营上的困难也不小。酒店背景住房租赁企业的优势主要在于装修改造和运营方面,能够借助集团在装修采购供应链和住宿管理运营的丰富资源,在控制成本的同?#20445;?#25552;供较高品质的运营服务。

        图表15:部分酒店管理公司的住房租赁布局

        4、创业公司

        创业公司是住房租赁市场的重要参与者,与其它主体相比,他们在融?#30465;?#25151;源获取和获客环节处于相对劣势,在装修改造和运营环节也没有明显的优势。但创业公司优劣分化较大,部分头?#30475;?#19994;公?#37202;?#20511;较强的团队执行力,充分发挥领导团队经营思路灵活、决策迅速的体制优势,已具?#38468;?#22823;的管理规模,抢占先发优势。

        图表16:主要住房租赁创业公司布局情况

        金融机构入局住房租赁市场

        在国家政策指引支持下,我国房地产租赁市场正迎来金融深化的变革,随着严防严控金融风险,金融去杠杆、强监管等不断加码,房地产行业的格局也在变化,行业走向分化。在这种背景下,需要有更多的金融思维、金融潜力以及资源整合的能力,金融资源是未来房企发展的核心。

        2017年11月3日,中国建设银行深圳市?#20013;?#19982;11家房企签署房屋租赁战?#38498;?#20316;协议,宣布正式开发深圳市长租房市场。紧随其后,11月28日,工商银行?#26412;┓中行迹?#23558;为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。截至目前,已有中信、建行、中行和工行等多家银行开始响应政策,宣布了类似的房屋租赁金融产品计划。

        图表17:商业银行与政府、房企合作情况

        住房租赁金融支持政策试点

        ?#36824;?#26159;采用重资产模式还是轻资产模式,住房租赁企业在获取房源时都需要一次性付出大量现金(重资产模式下需要买断物业产权,轻资产模式下通常需要一次性向房东支付押金和部分租金),再加上装修改造的开支,初期现金流出较大。而租金收入则是长期稳定的现金流入。现金流出和流入周期的不匹配,使得住房租赁企业经常面临现金流为负的困?#22330;?#33509;不进行融资,则规模扩张将非常缓慢。

        租赁住房专项公司债券是我国推行过程中的一个重要融资工具探索,跟资产证券化有很大的差别在于租赁住房专项债是事前融工具,就是在项目建设之前就通过发债融资,融到钱后拿来建房、装修、经营,相当于开商“借鸡生蛋”。根据上交所披露数目前三家公司涉猎租赁住房专项债:龙湖、葛洲坝和保利,截至2018年8月已经成功发行三期。

        图表18:租赁住房专项债的利率在5%左右(单位:亿元,%,年)

        由于住房租赁具有“资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点,符合资产证券化对于基础资产及其现金流的相关要求,是适合开展资产证券化业务的行业。为了帮助住房租赁企业盘活存量物业资产、满足他们的融?#24066;?#27714;,2018年4月,证监会、住建部首次联合对住房租赁资产证券化出台支?#20013;?#25991;件。2018年前8月,碧桂园、中国恒大、保利地产等品牌房企均成功获批发行长租公寓资产证券化产品。而在2017年下半年,魔方公寓、链家自如等非房地产开发企业也曾发行类似产品。在政策支持下,我们预计未来会有更多住房租赁企业通过资产证券化获得长期、低成本的融资支持。

        图表19:部分住房租赁资产证券化情况

        多地上线官方租赁?#25945;ǎ?#35268;范住房租赁市场秩序

        《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中,针对政府租赁?#25945;?#30340;建设成为此次政策最重要的加持。为了让百姓租房更放心、省?#27169;?#30446;前,包括广州、杭州、成都等在内,全国已有10余个城市搭建政府住房租赁交易服务?#25945;āF教?#36880;步将各类租房信息统一管理,通过审核房源、信息发布、租赁交易等一系列服务,规范住房租赁市场秩序,保障租赁双方合法权益。

        图表20:各地官方租赁?#25945;?#19978;线情况

        据悉,多地的官方租赁?#25945;ǘ家?#20837;信用管理。如成都提出建立住房租赁信息发布和审核标?#36857;?#24314;立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类市场主体的信用管理体系,建立“红名单”和“黑名单”制度。

        杭州将在全城引入“信用租房”,可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。信用好的租客不仅可能免交押金,还有可能按月缴纳房租。如果在租房过程中有恶意失信行为,会影响其信用评估。

        此外,官方租赁?#25945;?#30340;陆续上线,还将为住房租赁市场带来更多的房源进入。随着租赁市场的发展,未来政府持有房源所占比重将会越来越大,这也意味着官方租赁?#25945;?#25152;发挥的作用?#27493;?#20250;越来越大,住房租赁行业将迎来“新生态”。

        互联网企业入局住房租赁市场

        早前,阿里巴巴、京东、百度等互联网巨头也?#29992;?#23448;方租赁?#25945;?#24314;设,抢滩登陆住房租赁市场。

        2017年8月9日,阿里巴巴与杭州市房管局达成战?#38498;?#20316;,杭州市将借助阿里的?#38469;?#33021;力、生态资源,打造全国首个”智慧住房租赁?#25945;?rdquo;。

        2017年10月20日,京东旗下全资控股的?#26412;?#20140;东尚科信息?#38469;?#26377;限公司,成为?#26412;?#20303;房租赁监管?#25945;际?#21512;作项目的中选单位。这意味着,京东将成为?#26412;?#20303;房租赁市场的支?#21046;教ǎ?#25343;到了进军住宅租赁市场的入场券。

        2017年12月,腾讯公司与深圳市住房和建设局举行发布会,宣布深圳市住房租赁交易服务?#25945;ǎ?#19979;称“租赁?#25945;?rdquo;)正式启动。腾讯将通过云计算、人工智能、大数据、征信、支付等核心?#38469;?#33021;力的创新运用,携手生态合作伙伴,与深圳市住建局?#39184;?#25171;造新型智慧租赁?#25945;ǎ?#36890;过连接赋能住房租赁市场的各参与主体。

        图表21:互联网企业入局住房租赁市场情况

        以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。

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        作者 蔡志濠
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